오피스텔 전세 사기 피하는 법! 꼭 알아야 할 예방법 총정리

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최근 전세 사기 피해가 전국적으로 확산되면서, 특히 오피스텔 전세 계약을 앞둔 분들의 걱정이 커지고 있습니다.
국토교통부와 경찰청의 발표에 따르면, 2023년 기준 전세 사기 피해 접수 건수는 4만 건을 넘겼으며, 이 중 오피스텔 거래가 적지 않은 비중을 차지하고 있습니다.

아파트보다 상대적으로 감시 사각지대에 놓인 오피스텔 전세 계약, 어떻게 하면 안전하게 할 수 있을까요?
이 글에서는 정부24, 국토교통부, 실제 피해 사례 등 공신력 있는 정보를 바탕으로 오피스텔 전세 사기 예방법을 구체적으로 정리해드립니다.

등기부등본, 반드시 본인이 직접 확인하세요

가장 기본이면서 중요한 단계는 등기부등본 열람입니다.
등기부등본은 ‘대법원 인터넷등기소’(http://www.iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있으며, 다음 항목을 반드시 확인해야 합니다:

소유자 명의 : 계약 상대방과 일치하는지
근저당권 설정 여부 : 이미 담보로 잡혀 있는 건 아닌지
가압류·가처분·경매 기록 등

최근에는 ‘갭투자’로 다수의 오피스텔을 매입한 뒤 전세를 돌리는 사기 수법이 많아, 소유자의 금융 상태까지 유추할 수 있어야 합니다.

정부24, 법원 등기소 등 공공기관에서 발급되는 서류 외에 사본, 사진만 제시하는 경우도 의심해보아야 합니다.

전입신고 + 확정일자 = 내 돈 지키는 필수장치

계약을 마쳤다면, 그 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
이 두 가지는 보증금 반환 우선순위를 보장받기 위한 핵심 조건입니다.

전입신고는 주민등록상 주소지를 해당 오피스텔로 옮기는 절차이며,
확정일자는 주민센터 또는 정부24를 통해 임대차 계약서에 일자 도장을 찍는 것입니다.

이 두 절차가 완료되어야만, 추후 해당 오피스텔이 경매에 넘어가더라도 보증금을 일부 혹은 전액 돌려받을 수 있는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생깁니다.

정부24에서는 비대면으로도 확정일자 신청이 가능합니다.

전세보증보험 가입은 선택 아닌 필수입니다

국토교통부는 지속적으로 전세보증보험 가입을 권장하고 있습니다.
이 제도는 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 이를 대신 지급해주는 제도입니다.
현재 대표적인 전세보증보험 기관은 아래와 같습니다:

HUG (주택도시보증공사)
SGI서울보증

보증보험은 가입 조건이 까다로울 수 있으며, 오피스텔의 경우 건축 연한, 감정가, 시세 등이 심사 기준에 영향을 미치므로 사전 검토가 필요합니다.

또한 계약 전 보험 가입 가능 여부를 문의하면, 위험한 매물을 미리 걸러낼 수 있습니다.

시세보다 지나치게 저렴한 전세 매물, 반드시 경계하세요

전세 사기의 대표적인 수법은 비정상적으로 낮은 보증금으로 세입자를 유혹하는 것입니다.
예를 들어, 인근 오피스텔 시세가 2억 원임에도 불구하고, 1.2억 원에 나온 매물은 위험 신호일 수 있습니다.

국토부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산, 직방, 다방 등의 플랫폼을 통해 시세 조회는 반드시 사전 진행해야 하며,
지역 공인중개사 2곳 이상에서 시세 비교를 해보는 것도 좋습니다.

2023년 11월, ‘빌라왕’ 사건에서도 이와 같은 방식으로 수백 명의 피해자가 발생했으며,

특히 사회초년생과 자취생처럼 정보가 부족한 이들이 주요 대상이 되었습니다.

사기 예방 체크리스트 : 꼭 지켜야 할 5가지

✔ 등기부등본 직접 열람 및 소유자 실명 확인
✔ 계약 즉시 전입신고 + 확정일자 완료
✔ 전세보증보험 사전 심사 및 가입
✔ 시세 대비 현저히 낮은 매물은 무조건 의심
✔ 계약 상대가 임대인 본인인지 위임장 포함 모든 서류 확인

위 사항을 하나하나 체크하면서 계약을 진행하시면, 오피스텔 전세 사기의 상당수를 방지할 수 있습니다.
조금이라도 이상하거나 서류에 허점이 있다면, 절대 서두르지 말고 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.

마무리하며

오피스텔 전세 사기는 단순한 실수로도 발생할 수 있습니다.

정부기관, 보증보험사, 공인중개사와 같은 공신력 있는 기관과의 협업이 가장 강력한 예방법입니다.
내 보증금, 내 미래를 지키기 위해서라도 기본적인 절차와 법적 권리를 확실히 숙지하고 실천하시기 바랍니다.